PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

21-08-2008 17:03

Umowa przedwstępna - na co zwrócić uwagę?

Kancelaria prawna Budnik Posnow i Partnerzy przygotowała dla hipotekaplus.pl kompendium wiedzy na temat umowy przedwstępnej. Poniżej znajduje się wzór umowy przedwstępnej do pobrania oraz szerokie omówienie prawnych aspektów tego zagadnienia. W jakiej formie podpisać umowę przedwstępną? Na co zwrócić uwagę?

Czym jest umowa przedwstępna? – na przykładzie sprzedaży nieruchomości

Zdarza się, że strony planujące zawrzeć umowę, nie mogą tej czynności zrealizować w danej chwili, ale chcą zabezpieczyć przyszłą transakcję. Ilustruje to następujący przykład. Otóż dana osoba zamierza zakupić określone mieszkanie za umówioną cenę. Na tę chwilę nie posiada jednak wystarczających środków pieniężnych.

Masz pytania? Nie bój się zapytać! Skontaktuj się z naszym doradcą!
W takim wypadku może poprzedzić zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną.

Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości ani nie zobowiązuje do jej przeniesienia. Umowa przedwstępna zobowiązuje natomiast do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. A zatem oznacza to, że jedna ze stron lub obie strony deklarują się dokonać w przyszłości określoną transakcję.

Treść umowy przedwstępnej

Ponieważ celem umowy przedwstępnej jest zawarcie określonej umowy przyrzeczonej, dlatego obowiązkowymi elementami umowy przedwstępnej będą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (por. art. 389 k.c.). W wypadku umowy sprzedaży takimi ważnymi postanowieniami umownymi są przedmiot oraz cena (cena powinna być wyrażona w złotych polskich - wynika to z zasady walutowości, por. art. 358 k.c.). Jeśli dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, wskazanie nieruchomości może nastąpić przez podanie numeru księgi wieczystej wraz z określeniem sądu, który taką księgę prowadzi. Dane zawarte w księdze wieczystej wystarczająco szczegółowo określają położenie nieruchomości, chociaż w treści umowy można także pomocniczo wskazać adres przedmiotowej nieruchomości oraz to czy jest zabudowana budynkami (ewentualnie jakimi budynkami).

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie wystarcza jednak zapis „w najbliższym możliwym terminie”. Najlepiej wskazać konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej lub przedział czasowy zakończony określoną datą, np. „w terminie do dnia 31 grudnia 2008 roku”. Termin o którym tu mowa nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia. Tak naprawdę upływ terminu określonego w umowie przedwstępnej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (por. wyrok SN z 7 maja 2003 r.; sygn. akt IV CKN 113/01, opubl. Legalis). W praktyce oznacza to, że nawet po upływie terminu osoba zobowiązana ma nadal prawny obowiązek spełnienia świadczenia, jednak w tej sytuacji druga strona nie może żądać od organu państwa, aby ten zmusił zobowiązanego do spełnienia świadczenia. W sytuacji braku określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kodeks cywilny (art. 389 § 2 k.c.) przewiduje następujące sytuacje:

  • strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wyznacza odpowiedni termin;
  • obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda
    z nich wyznaczyła inny termin – w takim wypadku strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie;
  • w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna może zawierać także inne postanowienia, takie jak: oświadczenie sprzedającego nieruchomość że jest jej wyłącznym właścicielem lub oświadczenie że przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń (w szczególności istotny jest fakt, że na sprzedawanej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka). Gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający może w umowie przedwstępnej zobowiązać się do spłaty hipoteki i do wykreślenia jej z księgi wieczystej w określonym terminie przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Przedmiotem regulacji umowy przedwstępnej może być kwestia ponoszenia koszów zawarcia takiej umowy.

W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek w określonej wysokości (na umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje. Otóż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli zaś sama dała ten zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (zadatek ulega zwrotowi, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (por. art. 394 k.c., wyrok SN z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99, opubl. Legalis).

Oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Zobowiązaniem wynikającym z umowy przedwstępnej jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Należy przy tym pamiętać, że dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej (por. art. 483 k.c.).

Forma umowy przedwstępnej i jej skutki

Co do zasady strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w dowolnej formie. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona czy też w innej formie, prawo przewiduje różne skutki prawne. Na przykład dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przewidziana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (por. art. 158 k.c.). Dla umowy przedwstępnej taki rygor już nie obowiązuje. Jeśli jednak strony zawrą umowę przedwstępną również w formie aktu notarialnego, to druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art. 390 k.c.). A zatem gdyby kontrahent uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd uwzględni powództwo, gdy warunki tej umowy zostały już wcześniej poprawnie ustalone w umowie przedwstępnej (dokładnie określona nieruchomość i cena) oraz gdy umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta także w innej formie, nawet w formie zwykłej pisemnej i nie spowoduje to nieważności umowy przedwstępnej (por. art. 390 k.c.). W takim jednak przypadku – gdy chodzi o sprzedaż nieruchomości, a kontrahent uchyla się od jej zawarcia – strona uprawniona nie będzie mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponieważ umowa przedwstępna nie uczyniła zadość wymaganiom co do formy czynności prawnej przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Skutek umowy przedwstępnej będzie zatem słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona może dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Strona dochodząca odszkodowania będzie zatem musiała wykazać wysokość szkody poniesionej przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej a niedotrzymano obietnicy.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania niż tylko w granicach ujemnego interesu umownego. W szczególności maja prawo zastrzec w umowie przedwstępnej zadatek lub karę umowną.

Przedawnienie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia, kontrahent może uchylić się od jego zaspokojenia. Innymi słowy, zobowiązany ma prawny obowiązek spełnienia świadczenia, ale uprawniony nie może żądać od organu państwa, aby ten zastosował odpowiednie środki zmuszające zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Termin przedawnienia w przypadku roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej wynosi rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (por. 390 § 3 k.c.). Inny termin przepisy przewidują w razie, gdy strona wystąpiła z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddalił to żądanie. Wtedy od momentu uprawomocnienia się orzeczenia, roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej biegnie na nowo.



do pobrania: wzór umowy przedwstępnej wersja DOC wersja PDF


Kancelaria Budnik Posnow i Partnerzy

 

Hipotekaplus.pl




ZOBACZ TAKŻE


Kiedy sięgnąć po kredyt konsolidacyjny?

Kredyt konsolidacyjny - most do płynności finansowej

Jak przygotować się do spotkania z doradcą

Pierwsze spotkanie z doradcą kredytowym to okazja do przedstawienia swoich celów i uzyskanie informacji, czy i w jakim stopniu są one możliwe do zrealizowania. Z kolei dla doradcy takie spotkanie to możliwość dowiedzenia się jak najwięcej o kliencie tak, by móc zaprezentować mu jak najlepszą ofertę.

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Decyzja o zakupie mieszkania często wiąże się również z decyzją o zaciągnięciu kredytu. Jest to jeden z najważniejszych wyborów finansowych w naszym życiu, który rzutuje na naszą przyszłość.

FORMULARZ KONTAKTOWY

Imię i nazwisko:

Telefon:

Miejscowość:

DORADZAMY BEZPŁATNIE W CAŁEJ POLSCE

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych na zasadach określonych w regulaminie.

Wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji handlowych na zasadach określonych w regulaminie.

REKLAMA

Porównywarka kredytów

Porównywarka kredytów

Sprawdź dokładne raty kredytów w czołowych bankach.

Zdolność kredytowa

Oblicz zdolność kredytową

Oblicz szacunkowo jaki dochód będzie wymagany przez banki przy wskazanej kwocie kredytu.

Jakie dokumenty?

Jakie dokumenty

Zobacz jakie dokumenty będą wymagały banki od Ciebie przy składaniu wniosku o kredyt.

Kalkulator opłat notarialnych

Opłaty notarialne

Kalkulator opłat związanych z zakupem nieruchomości.

Kursy walut

SPREADY WALUTOWE

Zobacz codziennie aktualizowane spready czyli stosowane przez banki kursy przy wypłacie i spłacie kredytu.

Kredyty hipoteczne

© 2005 - 2012 H Plus sp. z o.o.