Masz to jak w banku - kiedyś zdanie to oznaczało niezawodną pewność wykonania czegoś lub dotrzymania słowa bądź obietnicy. Teraz, w dobie kryzysu lub strachu przed kryzysem, powyższe stwierdzenie zaczyna nabierać zupełnie innego wymiaru. Obecnie pytając o kredyt hipoteczny na 100% mamy już na myśli kredyt na całkowitą wartość nieruchomości. Chcemy, żeby bank udzielił nam kredytu na pełną cenę transakcyjną mieszkania czy domu.

LTV (z ang. Loan To Value) jest to wskaźnik określający stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Zwykle ma on związek z oprocentowaniem oraz kosztami uzyskania kredytu. Im niższy poziom LTV, tym lepsze warunki spłaty rat. Obecnie LTV ma także ścisły związek w ogóle z możliwością podjęcia kredytu hipotecznego.

Dlaczego niewiele banków nadal udziela kredytów na 100% LTV?

Jeszcze w zeszłym roku banki udzielały kredytów na 100% wartości nieruchomości, jednak ubezpieczały niski wkład własny Kredytobiorcy. W sytuacji kiedy kredyt przekraczał 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, bank pobierał to ubezpieczenie. Wychodzono jednak z założenia, że wartość nieruchomości będzie rosnąć, więc dla banków udzielenie kredytu na pełną cenę transakcyjną (czyli na 100% LTV) było stosunkowo niewielkim ryzykiem. Dlatego proponowano kredyty hipoteczne nawet na 110% czy 130% wartości nieruchomości.

Ponieważ warunki gospodarcze dynamicznie się zmieniają, nie ma już takiej pewności, że nieruchomości będą drożeć. Wręcz przeciwnie, banki obawiają się znacznego spadku cen nieruchomości stanowiących hipoteczne zabezpieczenie. Jest to chyba główny powód dla którego tak wiele banków wycofało ze swoich ofert kredyty na 100%. Tym samym także nie pobiera się już ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ponieważ każdy Kredytobiorca zwykle musi posiadać wymaganą wpłatę własną w gotówce.

Czy kredyty na 100% wartości nieruchomości są jeszcze dostępne w bankach?

Na rynku są jeszcze banki, które nadal proponują kredyty hipoteczne na 100% LTV. W takich sytuacjach pobierane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zgodne z aktualną tabelą opłat i prowizji danego banku. Trzeba przyznać, że takich kredytów jest niewiele i zwykle są one drogie lub trudno dostępne. Można jednak znaleźć korzystne oferty kredytowe na 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie w obcych walutach (na przykład CHF, EUR, USD). Prawdą jest jednak, że tak korzystne oferty należą do rzadkości i zwykle skierowane są one do Kredytobiorców z wyższymi dochodami.

Kilka większych banków oferuje także kredyty na pełną wartość nieruchomości w złotówkach. Pomijając kwestię wyboru waluty i opłacalności kredytu w złotówkach, takie rozwiązanie może się okazać korzystne dla niektórych Kredytobiorców.
Jeśli jednak uda się nam zorganizować na przykład 10 – 20% wartości nieruchomości wkładu własnego, będziemy mieli wybór zdecydowanej większości banków hipotecznych.

Jaka istnieje alternatywa?

Tak jak już wspomnieliśmy, rozwiązaniem może być po prostu zorganizowanie wkładu własnego. Oszczędności, lokaty czy pożyczka od rodziny – to najpopularniejsze źródła środków na wpłatę własną. W niektórych bankach hipotecznych wystarczy już 10% wartości nieruchomości, aby uzyskać kredyt. Ogólnie można jednak powiedzieć, że im więcej posiadamy wkładu w transakcję, tym lepszą ofertę kredytową możemy uzyskać.

Dla niektórych Kredytobiorców dobrą alternatywą może być także zabezpieczenie kredytu na dodatkowej nieruchomości. Niekonieczne musi ona być własnością Kredytobiorcy. Można użyczyć mieszkanie lub dom (dla niektórych banków także niezabudowaną działkę budowlaną) od osoby trzeciej (niekoniecznie spokrewnionej). Oczywiście ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego wiąże się z kosztami (np. opłaty sądowe), ale w perspektywie niższego oprocentowania, może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem.

Trudno przewidzieć jak zmieni się rynek bankowy i czy nadal będzie można uzyskać kredyt na 100%. Być może banki wrócą do swoich zeszłorocznych ofert i znów bez problemu będą udzielać kredytów na całkowitą wartośc nieruchomości. Z drugiej jednak strony, ograniczenia spowodowane kryzysem finansowym mogą wymuszać na bankach wprowadzenie jeszcze większych ograniczeń w procedurach. Czy wszystkie banki będą odgórnie wymagały wkładu własnego? Kiedy sytuacja zmieni się na lepsze? Te i tym podobne pytania pozostają na razie bez odpowiedzi. Czas pokaże jak zmieni się obecna sytuacja na rynku finansowym. Tak czy inaczej, aby obecnie uzyskać dobre warunki kredytu hipotecznego, warto posiadać wkład własny.

Hipotekaplus.pl