Kredyt hipoteczny jest produktem bankowym umożliwiającym nabycie nieruchomości. Skierowany jest on do osób posiadających tak zwaną zdolność kredytową. Natomiast „hipoteka lustrzana” ma być odwrotną formą kredytu bankowego.

Z takiej oferty mogą skorzystać osoby już posiadające jakąś nieruchomość (mieszkanie lub dom) oraz będące w podeszłym wieku. W zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci praw do nieruchomości, te osoby otrzymują comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej. Nazywamy to hipoteką odwróconą bądź lustrzaną (lub z angielskiego: reverse mortgage), ponieważ role kredytodawcy i kredytobiorcy zostały odwrócone.

Bank lub instytucja finansowa zobowiązują się do comiesięcznych wypłat „emerytury hipotecznej” pod warunkiem, że po śmierci klienta, będzie można partycypować w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Wydaje się być to dobrym rozwiązaniem dla osób chcących polepszyć swój byt na emeryturze oraz dla takich, które z różnych względów nie mają lub nie chcą wyznaczać spadkobierców. Pieniądze z kredytu można przeznaczyć na dowolny cel.

Warto zaznaczyć, że w Polsce nie jest to jeszcze dostępny produkt. Natomiast w Stanach Zjednoczonych (oraz niektórych krajach europejskich) reverse mortgage z powodzeniem funkcjonuje już od wielu lat. Osoby, które skończyły 62 lata i posiadają własną nieruchomość, bez wykazywania dochodów mogą ubiegać się o powyższe dofinansowanie. Dług banku (bank jest „kredytobiorcą”) nie może przekroczyć połowy wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Można go wypłacić w całości, w comiesięcznych ratach lub w formie linii debetowej w rachunku osobistym. Ponadto comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy kredytowej, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów. Klient (czyli „kredytodawca”) zobowiązuje się do dokonywania bieżących napraw, konserwacji i opłacanie wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości (chodzi o to, aby wartość nieruchomości nie spadła).

Bank odzyskuje należność (czyli „całkowitą spłatę kredytu wraz z odsetkami”) po śmierci klienta lub po jego przeprowadzce do nowego miejsca zamieszkania. Dom lub mieszkanie są wystawiane na sprzedaż, odliczana jest wierzytelność banku, a ewentualna nadwyżka wędruje do spadkobierców lub klienta. Klient na początku płaci prowizję za przyznanie kredytu oraz comiesięczną opłatę za ryzyko spadku wartości nieruchomości. Klient reverse mortgage jest cały czas właścicielem nieruchomości. Senior nie przekazuje tytułu własności, ale stopniowo wycofuje z niej zamrożone środki poprzez raty wypłacane przez bank lub instytucję finansową.

Od pewnego czasu wśród polskich bankowców sporo mówi się o wprowadzeniu tego produktu na rynek. Trudno jest jednak zmienić mentalność Polaków z dnia na dzień, którzy uważają że nieruchomość jest najpewniejszym zabezpieczeniem bytu potomków. Podstawowym ograniczeniem jest jednak prawo. Ponieważ odwrócona hipoteka uznana jest za formę kredytu, banki musiałby liczyć zdolność kredytową, co nie jest istotą tego pomysłu (w właściwie jego przeciwieństwem). Poza tym ciężko wycenić nieruchomość w perspektywie 20-30 lat. Bank musi mieć przecież pewność, że w przyszłości odzyska wypłacony kapitał wraz z odsetkami (marżą) i innymi opłatami okołokredytowmi (prowizją i ubezpieczeniami). Ponadto kumulujące się odsetki i rosnący koszt obsługi długu, znacząco uszczuplają przyszłą wartość nieruchomości. Dodatkowym problemem jest oszacowanie wielkości miesięcznej raty, a tym samym długości życia klienta. Z tych właśnie przyczyn instytucje bankowe na zachodzie udzielają reverse mortgage tylko do 50% wartości nieruchomości, a klienci mają niekiedy możliwość dokonywania regularnych lub sporadycznych spłat części lub całości odsetek a nawet rat kapitałowych.

Mimo że powyższy pomysł nie cieszy się masowym zainteresowaniem, to jednak coraz bardziej daje się zauważyć potrzebę osób starszych, aby jesień swego życia spędzać w sposób interesujący. Do tego jak wiadomo potrzeba pieniędzy. Mimo opisanych zagrożeń banki mają dużą szansę odnieść korzyść z realizacji takiego pomysłu. Pomysł ten popierają także politycy.

Odwrócona hipoteka może być doskonałym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę. Jak szybko banki wprowadzą ten produkt do sprzedaży, nie wiemy. Kilka banków prawdopodobnie już szykuje się do uruchomienia takiej formy kredytu.

Hipotekaplus.pl