Deweloperzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań przeważnie już w momencie uzyskania pozwolenia na budowę, niejednokrotnie jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac na budowie. Pozwolenie, wydawane przez starostę lub prezydenta miasta jest ważne 2 lata.

Pozwolenie na budowę

Pozwoleniem na budowę starosta (prezydent miasta) zatwierdza projekt budowlany, według którego będzie prowadzona inwestycja. Późniejsza ewentualna zmiana projektu budowlanego najczęściej wymaga zmiany pozwolenia na budowę (chociaż w przypadkach mniejszych zmian wystarczy akceptacja projektanta).

Jeżeli ktoś podejmuje decyzję o podpisaniu umowy z deweloperem na początkowym etapie inwestycji, tuż po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę przez inwestora, ma większy wybór wśród mieszkań. Teoretycznie jest to też moment, kiedy mieszkania mają najniższe ceny, ponieważ jak pokazuje praktyka z ostatnich lat, wraz z postępem prac budowlanych, zaczynają one rosnąć.

Najpoważniejszym minusem tej sytuacji jest fakt, że nie możemy realizacji obejrzeć na własne oczy, decyzję musimy podjąć jedynie na podstawie projektu i dokumentacji.  
Na tym etapie inwestycji deweloper powinien udostępnić nam do wglądu podstawowe dokumenty na swój temat. Jeżeli deweloper działa w formie spółki wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego, to takim dokumentem jest aktualny odpis z rejestru przedsiębiorców, gdzie znajdują się wszystkie najważniejsze dane spółki, takie jak siedziba, kapitał zakładowy, nazwiska członków Zarządu i prokurentów (ewentualnie wspólników reprezentujących spółkę). Tutaj znajdziemy również informacje o tym, jakie osoby są uprawnione do składania w jej imieniu wszelkiego rodzaju oświadczeń woli (w tym do podpisywania umów). Najczęściej, w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych, aby umowa była ważna, do jej zawarcia niezbędne są podpisy dwóch członków zarządu spółki, ale trzeba pamiętać o tym, że w spółce mogą też obowiązywać inne zasady.

W przypadku spółek jawnych prawo do ich reprezentowania mają wszyscy wspólnicy. Prawo do reprezentacji mogą mieć również prokurenci wpisani do rejestru przedsiębiorców. W takim przypadku istotne jest czy mamy do czynienia z tzw. prokurą samoistną (wtedy prokurent może samodzielnie podpisać umowę) czy z prokurą łączną (wtedy umowę powinien podpisać prokurent łącznie z innym prokurentem albo członkiem zarządu). Informacje na temat rodzaju prokury i osób prokurentów również znajdziemy w odpisie z KRS. Oczywiście może się również zdarzyć, że firma deweloperska w kontaktach z klientami działa przez pełnomocnika, np. przez wynajętego w tym celu pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale w takim przypadku należy domagać się od tego pełnomocnika oryginału dokumentu pełnomocnictwa, a także sprawdzić, czy pełnomocnictwo podpisały osoby uprawnione do reprezentacji spółki. Informacji o udzielonym pełnomocnictwie nie znajdziemy bowiem w KRS-ie. Jeżeli deweloper nie posiada swojego pełnomocnika, to tylko osoby, których nazwiska są wymienione w KRS-ie mogą z nami podpisać ważną umowę deweloperską. Jeżeli deweloperem jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą albo spółka cywilna, to nie są oni zarejestrowani w KRS-ie lecz w ewidencji działalności gospodarczej. Nie ma jednej centralnej ewidencji lecz odrębne ewidencje prowadzone na terenie każdej gminy przez Prezydenta Miasta, burmistrza lub wójta. W takim razie deweloper powinien nam przedstawić aktualne zaświadczenie o wpisie do ewidencji (w przypadku spółki cywilnej zaświadczenia powinny dotyczyć wszystkich wspólników). Zasady reprezentacji spółki cywilnej (a więc m.in. reguły podpisywania umów) mogą być opisane w umowie spółki, więc warto również poprosić o aktualną wersje umowy albo przynajmniej tego fragmentu, który dotyczy reprezentacji.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem powinniśmy również zapoznać się z aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. To da nam pewność, że interesująca nas nieruchomość rzeczywiście należy do dewelopera, z który chcemy podpisać umowę (będzie to zapisane w II dziale księgi wieczystej). Z kolei z IV działu księgi wieczystej dowiemy się, czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipotekami.

Inwestor powinien również przedstawić nam: aktualny wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości, na której ma zostać wybudowana cała inwestycja oraz zatwierdzony projekt budowlany

Stan surowy otwarty

Jeżeli decyzję o zakupie mieszkania podejmujemy w momencie, kiedy prace już ruszyły, możemy zacząć zastanawiać się nad ostatecznym wyglądem naszego mieszkania, ponieważ wcale nie jest na to za wcześnie. - Zawsze informujemy naszych klientów o końcowym terminie, do którego można nanosić zmiany w projektach mieszkań – mówi Artur Smoleń z Profit Development.

Stan surowy otwarty oznacza, że są już wymurowane ściany nośne oraz kominy, strop nad parterem, schody wewnętrzne oraz więźba i pokrycie dachu. W budynku nie ma jeszcze drzwi, okien i ścianek działowych, a to oznacza, że możemy jeszcze podjąć decyzję, czy projekt zaproponowany nam przez dewelopera rzeczywiście odpowiada naszym potrzebom. Na tym etapie inwestycji możemy jeszcze wynegocjować, czy na pewno chcemy mieć wszystkie ścianki działowe, a może jakiejś nie chcielibyśmy dołożyć oraz czy odpowiada nam układ funkcjonalny mieszkania. Jeżeli w budynku nie zostały jeszcze rozprowadzone wszystkie instalacje, łatwo będzie nam zamienić np. kuchnię z łazienką.

- Każdemu kupującemu dajemy standardowo 60 dni od daty podpisania umowy na zapoznanie się ze szczegółowym projektem mieszkania i zaproponowanie ewentualnych zmian, oferujemy również przy tym pomoc projektanta – mówi Dominika Najwer z Budotexu. Z takiej możliwości korzysta coraz więcej osób i coraz więcej osób ma świadomość, że może w tym temacie współpracować z deweloperem, nie czekając na zakończenie budowy całości. - Nawet 95 proc. naszych klientów decyduje się na skorzystanie z możliwości nanoszenia drobnych zmian w projekcie i dostosowania mieszkania do swoich indywidualnych potrzeb – mówi Dominika Najwer.

Doprowadzenie budowy do stanu surowego otwartego to również pierwszy sygnał dla nas, czy deweloper trzyma się założonych przez siebie terminów i w jakim tempie są wykonywane wszystkie prace. Opóźnienie oznacza dla niego, że nie dostanie od nas kolejnej transzy pieniędzy w założonym przez siebie terminie, ponieważ często w umowie poszczególne płatności uzależnione są od stanu robót. Jeżeli opóźnienie zakończenia jednego z etapów budowy przełoży się również na opóźnienie terminu oddania całej inwestycji, będzie nam musiał również wypłacić kary umowne, jeżeli zagwarantowaliśmy je sobie wcześniej w naszej umowie.

Stan surowy zamknięty

W przypadku zakupu mieszkania na etapie stanu surowego zamkniętego mamy już zdecydowanie mniejsze pole do popisu, gdybyśmy chcieli poważnie zmienić wygląd naszego mieszkania. Taki budynek ma już zamontowane okna, drzwi zewnętrzne oraz ścianki działowe, do zrobienia zostały już tylko prace wykończeniowe. Klientom oddawane są mieszkania w tzw. standardzie deweloperskim, jednak jak pokazuje praktyka, termin ten jest bardzo różnie rozumiany przez inwestorów i dobrze jest w umowie z deweloperem dokładnie sprecyzować, w jakim stanie zostanie nam przekazane nasze mieszkanie. Czasami w takim standardzie pojawiają się rzeczy niestandardowe, które mają być wyróżnikiem danej oferty. - W przypadku mieszkań na Kunickiego w standardzie oferujemy ogrzewanie podłogowe w łazience – mówi Katarzyna Nawłok z firmy As-Bau.

Jeszcze kilka lat temu, w tzw. standardzie deweloperskim były np. drzwi wewnętrzne, teraz inwestorzy od tego odchodzą, tłumacząc, że drzwi są elementem wystroju mieszkania i klienci wolą je sobie sami dobierać. Ci którzy jednak montują drzwi, starają się to robić w porozumieniu z kupującymi - Chociaż wszystkie mieszkania oddajemy już z drzwiami wewnętrznym, to zawsze dajemy naszym klientom możliwość wyboru i zamiany tych drzwi na inne - mówi Dominika Nejwer z Budotexu.

Wraz ze wzrostem liczby konkurentów na rynku, deweloperzy poszerzają też pakiet usług, które oferują swoim klientom. Coraz częściej na ich stronach internetowych można znaleźć nie tylko informacje o wyglądzie budynku, jak to było przez lata, ale również propozycje wykończenia mieszkań, przykładowe realizacje, porady architektów wnętrz. Coraz więcej deweloperów oferuje oddanie mieszkań w standardzie „pod klucz”, czyli wraz z wykonaniem wszystkich prac wykończeniowych i z pomocą specjalistów. - W ramach tzw. wykończenia „pod klucz” klientom zależy przede wszystkim na urządzeniu kuchni i łazienki, wtedy wykonujemy wszystko, łącznie ze wstawieniem mebli – mówi Artur Smoleń z firmy Profit Development.

Pozwolenie na użytkowanie

Przyszli lokatorzy otrzymują klucze do mieszkania w momencie, kiedy dla inwestycji zostaje wydane pozwolenie na użytkowanie. Najczęstsza sytuacja jest taka, że inwestor występuje z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie przed wykonaniem robót wykończeniowych. Chociaż w rzeczywistości takie mieszkanie nie nadaje się jeszcze do użytku, bo np. nie ma zamontowanych kranów, co oznacza, że nie można korzystać z wody, to najczęstsza praktyka jest taka, że inspektor nadzoru wydaje warunkowe pozwolenie na użytkowanie i wyznacza dodatkowy termin na wykonanie brakujących prac wykończeniowych. Zdaniem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego główny problem polega na tym, że prawo nie przewiduje tzw. modelu deweloperskiego. Gdyby inwestor chciał uzyskać pozwolenie na użytkowanie bez żadnych warunków, musiałby sam montować baterie w łazience czy wstawiać wszystkie drzwi w mieszkaniu.

Z wszystkich prac wykończeniowych, przeprowadzonych w danej inwestycji, rozliczany jest inwestor, a nie poszczególni mieszkańcy. To do niego należy zgłoszenie, że cała inwestycja została ukończona i w budynku można mieszkać.

Hipotekaplus.pl