Skoki i spadki cen, liczba oddanych mieszkań na rynku nieruchomości to zjawiska pilnie śledzone przez kupujących i sprzedających. Media pełne są danych, analiz i raportów na ten temat. Najcenniejsze są jednak nie same publikowane liczby, tylko wiedza o tym, jak czytać dane statystyczne i jak je interpretować.

Większość analiz cytowanych w mediach powstaje na podstawie danych pochodzących z ogłoszeń publikowanych w prasie, z baz portali internetowych czy dużych biur nieruchomości. Są to najczęściej tysiące ofert, na podstawie których można już wyciągać pewne wnioski na temat rynku. Ważne, żeby pamiętać, że w tych bazach zapisane są ceny ofertowe, które przede wszystkim odzwierciedlają oczekiwania sprzedających, w niektórych okresach bardzo wysokie.

Te wartości mogą czasami znacznie różnić się od cen rzeczywistych, czyli transakcyjnych, które są ostatecznie, po wszystkich negocjacjach, ustalone między stronami umowy.

O tym, jak bardzo w danym okresie ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych, decyduje przede wszystkim popyt na rynku. Jeżeli jest on duży, to można założyć, że ceny transakcyjne są znacznie bliższe cenom ofertowym niż w wypadku, kiedy na rynku panuje mniejszy ruch i łatwiej jest je negocjować.

Swobodny dostęp do cen transakcyjnych na rynku mają rzeczoznawcy
majątkowi, którzy przygotowują wyceny na podstawie informacji z aktów notarialnych. Częściowymi informacjami o cenach na rynku dysponują oczywiście deweloperzy i pośrednicy, którzy uczestniczą w transakcjach. Te dane zbiera również Główny Urząd Statystyczny, ale publikuje dopiero w rocznych biuletynach, które wychodzą ze znacznym opóźnieniem. Np. według niepublikowanych jeszcze danych GUS-u za II półrocze 2007 roku, średnia transakcyjna cena metra kwadratowego na wolnym rynku w województwie dolnośląskim wynosiła 1925 zł, a w samym Wrocławiu – 4471 zł.

Co uśrednić

Dyskusyjna jest celowość liczenia jednej wspólnej średniej ceny dla całego rynku wtórnego czy pierwotnego, ponieważ mamy do czynienia z bardzo zróżnicowanymi ofertami. Tzw. średnia cena metra kwadratowego ma przede wszystkim użytek urzędowy, ponieważ od niej są naliczane np. dodatki mieszkaniowe, premie gwarancyjne itp. Daje oczywiście również pewne pojęcie o rynku, jednak jest to pojęcie na bardzo ogólnym poziomie. Mirosław Juszczak, współwłaściciel biura Świat Nieruchomości i rzeczoznawca majątkowy, przestrzega przed zbyt dosłownym traktowaniem obliczeń dotyczących średniej ceny mieszkań liczonych dla całego miasta lub dla konkretnej dzielnicy, ponieważ ceny nieruchomości, nawet w obrębie pozornie małego obszaru, mogą się różnić.

Oczywiście teoretycznie można wyliczyć średnią cenę mieszkań np. dla wrocławskiej dzielnicy Krzyki, ale trzeba mieć świadomość, że na Krzykach znajduje się zarówno bardzo drogi Borek, jak i tańsze Huby czy okolice dawnego tzw. Trójkąta. – Jeżeli już chcemy mówić o średnich cenach dla danego obszaru, to bezpieczniej jest obliczać je dla konkretnych osiedli, a nie dla całych dzielnic – uważa Mirosław Juszczak. Niewiele bowiem powie o sytuacji na rynku średnia wyciągnięta z ofert o bardzo różnym standardzie.

Jeśli np. w tej samej okolicy mielibyśmy 3 mieszkania: jedno w starej zniszczonej kamienicy z ubikacją na zewnątrz, które kosztuje 4 tys. zł za metr kwadratowy, lokal w nowoczesnym budynku po 7 tys. zł i mieszkanie w luksusowo wyremontowanej kamienicy z pięknym parkiem obok za 19 tys. zł, to wiedza o średniej cenie za metr wynoszącej 10 tys. zł na wiele by się nam nie zdała.

Ważny środek

Zdaniem Waldemara Oleksiaka z działu badań i analiz ogólnopolskiego biura nieruchomości Emmerson podawanie comiesięcznych statystyk wzrostu lub spadku średnichcen może prowadzić do znacznego zafałszowania obrazu rynku. Bezpieczniejsze są statystyki kwartalne, które pozwalają na sporządzenie pewnej korekty danych na podstawie dłuższego okresu obserwacji rynku.

– Zamiast pojęciem średniej arytmetycznej lepiej posługiwać się pojęciem mediany, czyli wartości środkowej – uważa Waldemar Oleksiak. Medianę cen ustala się, ustawiając ceny od największej do najmniejszej (lub na odwrót) i biorąc środkową wartość, czyli tę, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba pozycji.

Kiedy liczymy średnią arytmetyczną, wystarczy że w danej dzielnicy pojawi się jedna inwestycja z bardzo drogimi mieszkaniami lub deweloper wpisze do bazy tylko najdroższe z mieszkań w budynku, żeby znacząco wzrosła średnia cen mieszkań na danym obszarze, chociaż pozostałe ceny w bazie się nie zmieniły. Mediana zmieni się mniej, bo nie jest tak zależna od wartości skrajnych, a bardziej od tego, z jakiego przedziału ceny są najczęściej stosowane.

Liczą się szczegóły

Żeby mieć bardziej dokładne pojęcie o rynku przydatne do zakupu konkretnego mieszkania, konieczne staje się przeprowadzenie szczegółowych porównań. Jeżeli średnia cena metra kwadratowego dla danej miejscowości wynosi np. 6 tys. zł, cena minimalna 5 tys. zł, a 80 proc. mieszkań znajduje się właśnie w przedziale pomiędzy 5 a 6 tys. zł i tylko niewielka ich ilość jest droższa, ale za to sporo, to tak naprawdę te najwyższe ceny nie będą kluczowe dla informacji o całym rynku.

– Moim zdaniem ważna jest liczba transakcji zawieranych w danym okresie, która więcej powie nam o cenach, niż sama średnia cen na rynku – uważa Mirosław Juszczak. Gdyby Urząd Skarbowy, do którego trafiają wszystkie akty notarialne, podał informację, że w danym miesiącu było np. 500 transakcji, a w innym tylko połowa z tego, to wtedy można by stwierdzić, czy rynek się zatrzymał – niezależnie od cen, nawet gdyby one rosły. Natomiast gdyby ilość transakcji gwałtownie rosła, nawet przy niskich cenach, to znak, że rynek ma się dobrze. Kierując się kluczem popytu, pewne wiarygodne informacje o rynku pierwotnym można uzyskać, obserwując jego wybrany fragment, np. dużą inwestycję w wybranej lokalizacji. Wtedy najłatwiej zaobserwować, czy ceny nieruchomości rosną czy maleją.

Jeżeli deweloper w trakcie trwania budowy cały czas podnosi ceny i sprzedaje mieszkania, to znaczy, że rynek ma się dobrze, a jeżeli przez czas trwania budowy ceny zmieniają się nieznacznie, a deweloper dodatkowo oferuje coraz to nowe upusty, daje różnegorodzaju prezenty, np. miejsca parkingowe gratis, to może oznaczać, że rynek przystopował, nie ma wielu chętnych i sprzedaż idzie wolniej.  Takie obserwacje przydają się przy negocjacjach cenowych zarówno z deweloperem, jak i na rynku wtórnym.

Raporty z rynku

Duże biura nieruchomości, takie jak np. Emmerson, Knight Frank, WGN czy Ober-Haus, korzystając z dostępu do swoich baz z ofertami, opracowują własne raporty i analizy rynku, oparte również na monitorowaniu tego, co jest budowane.

Analiza dużej liczby ofert znajdujących się w takiej bazie danych to kopalnia informacji na temat preferencji kupujących i sprzedających.– Dzięki temu, że mamy 21 oddziałów w największych miastach Polski, obsługujemy inwestycje deweloperskie i dysponujemy olbrzymią bazą ofert z rynku wtórnego, możemy obserwować, jak kształtują się gusty kupujących, na jakie oferty w danym okresie jest największy popyt, jakie dzielnice cieszą się dużym zainteresowaniem, jakie mieszkania są najczęściej poszukiwane – wylicza Waldemar Oleksiak z firmy Emmerson.

Ile mieszkań?

Oprócz statystyk cenowych bardzo  często w mediach publikowane są dane mówiące o liczbie wybudowanych mieszkań i prognozy dotyczące planów deweloperów. Co miesiąc Główny Urząd Statystyczny publikuje np. dane dotyczące ilości mieszkań oddanych do użytku, które są opracowywane na podstawie danych meldunkowych pochodzących od starostw (liczba pozwoleń) oraz wojewódzkich i powiatowych inspektoratów nadzoru  budowlanego. Inspektoraty składają meldunek na temat tego, ile w danym miesiącu wydano pozwoleń na użytkowanie, z podziałem na formy własności, powierzchnię oraz liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto.Te dane są bardzo chętnie cytowane w mediach, trzeba jednak pamiętać o tym, że jest to jedynie meldunek iostateczne wyniki za dany okres mogą ulec zmianie.

Pierwsze korekty danych dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytku są nanoszone już w zestawieniach kwartalnych, jednak ostateczne dane są publikowane w raportach za cały rok. Korekty tych danych mogą wynikać z różnych powodów. Zdarzają się sytuacje, że deweloper nie dostarczy kompletu dokumentów albo otrzyma tylko pozwolenie warunkowe, a pozwolenie ostateczne zostanie mu udzielone dopiero po pewnym czasie, jak spełni te warunki. Dlatego w tym meldunku może nie być mieszkań, które co prawda dostały już pozwolenie, ale warunkowe i dopiero jak deweloper wykona pewne prace lub uzupełni dokumentację, zostaną one policzone.

Trzeba też pamiętać, że jeżeli inwestor nie dopełni tych warunków i przepadnie mu termin, to musi starać się ponownie o pozwolenie i mieszkania, które teoretycznie zostały już ukończone, zaistnieją w oficjalnych statystykach dopiero po dłuższym czasie. Wśród mieszkań, na które są wydawane pozwolenia na użytkowanie, zdarzają się również takie, które to pozwolenie już miały, ale np. inwestor występuje o nie ponownie, bo stare zgubił. Jego dom już raz został ujęty w statystykach, ale zanim zostanie naniesiona odpowiednia korekta, jest on ponownie ujmowany w meldunkach miesięcznych.

Zdaniem Gabrieli Okoń, specjalistki w wydziale statystyki gospodarczej, nie są to sytuacje nagminne, które mogłyby znacząco zaburzać dane, ale również się zdarzają. Bywają też takie sytuacje, że właściciel domu chce go sprzedać lub założyć księgę wieczystą i z tego powodu występuje o pozwolenie, chociaż budynek już dawno stoi. W tej sytuacji zostaje policzony jako nowo wybudowany budynek, chociaż w rzeczywistości może mieć już np. 5 lat lub więcej. Podobne sytuacje częściej miały miejsce w przeszłości, kiedy GUS zbierał dane bezpośrednio od inwestorów, a na rynku prężnie działały spółdzielnie mieszkaniowe, które budowały mieszkania, ale nie zawsze dopilnowywały formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Aktualnie największym zainteresowaniem cieszą się statystyki dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę. Najwięcej telefonów i zapytań z dziedziny rynku mieszkaniowego, kierowanych w ostatnim okresie do GUS-u, jest właśnie w tej sprawie.

Średnia arytmetyczna a mediana

Aby obliczyć średnią cenę metra kwadratowego dla przykładowych piętnastu inwestycji, wystarczy dodać wszystkie ceny i podzielić przez 15. Wyjdzie nam wtedy średnia 8367,13 zł za m kw. Z kolei wartość środkowa, czyli tzw. mediana dla tych inwestycji to liczba, która znajduje się pośrodku wszystkich cen, czyli w tym przykładzie będzie to cena 8500 zł.

 

inwestycja A	5 150 zł/m2	inwestycja A	5 150 zł/m2
inwestycja B	5 800 zł/m2	inwestycja B	5 800 zł/m2
inwestycja C	6 000 zł/m2	inwestycja C	6 000 zł/m2
inwestycja D	7 100 zł/m2	inwestycja D	7 100 zł/m2
inwestycja E	7 520 zł/m2	inwestycja E	7 520 zł/m2
inwestycja F	8 000 zł/m2	inwestycja F	8 000 zł/m2
inwestycja G	8 500 zł/m2	inwestycja G	8 500 zł/m2
inwestycja H	8 500 zł/m2	inwestycja H	8 500 zł/m2
inwestycja I	8 645 zł/m2	inwestycja I	8 645 zł/m2
inwestycja J	9 000 zł/m2	inwestycja J	9 000 zł/m2
inwestycja K	9 000 zł/m2	inwestycja K	9 000 zł/m2
inwestycja L	9 000 zł/m2	inwestycja L	9 000 zł/m2
inwestycja M	9 900 zł/m2	inwestycja M	9 900 zł/m2
inwestycja N	10 858 zł/m2	inwestycja N	10 858 zł/m2
inwestycja O	12 534 zł/m2	inwestycja O	12 534 zł/m2
		inwestycja X	40 000 zł/m2
średnia	8 367 zł/m2	średnia	10 344 zł/m2
mediana	8 500 zł/m2	mediana	8 572 zł/m2
		wzrost średniej	23,63%
		wzrost mediany	0,85%

 

W przypadku, kiedy do naszego zestawienia piętnastu inwestycji dojdzie tylko jedna, ale za to bardzo droga, średnia dla wszystkich szesnastu będzie wynosiła aż 10 344 zł za m kw. Pomimo że pozostałe ceny nie ulegną zmianie, najprostszy wniosek na tej podstawie musiałby być taki, że średnia cena mieszkań wzrosła aż o prawie 24 proc.

Jeżeli jednak posłużymy się wartością mediany, czyli znowu wybierzemy liczbę środkową (w przypadku parzystej liczby danych będzie to średnia arytmetyczna dwóch środkowych liczb), to nie będzie ona tak bardzo odbiegała od mediany liczonej wcześniej dla piętnastu inwestycji. Obliczanie średniej arytmetycznej sprawdza się dla inwestycji, których ceny są zbliżone. Z kolei wykorzystanie do obliczeń statystycznych mediany – w przypadku dużej rozpiętości cen – daje bardziej użyteczny obraz sytuacji na rynku. 

Hipotekaplus.pl